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L’alba del nuovo mutuo: Check di metà anno

Of – Osservatorio finanziario all’inizio dell’anno aveva azzardato una previsione ottimistica: il comparto mutui si sarebbe ripreso a partire da maggio – giugno del 2013. E infatti, l’alba del nuovo mutuo sembra essere sorta. Le previsioni di inizio 2013 riguardavano l’offerta e sono i nuovi prodotti e le promozioni, infatti, a spingere nuovamente il comparto mutui. La domanda, invece, ancora latita.
Certo, però, è che i finanziamenti ipotecari non saranno mai più come prima. Come già anticipato a gennaio, infatti, è quasi impossibile, salvo rare eccezioni, richiedere un mutuo che copra il 100% del valore dell’immobile. Anzi, le banche preferiscono proporre coperture che si aggirano intorno al 55%-60%. E si può dire addio anche ai mutui senza le assicurazioni. Quella a protezione dell’immobile è obbligatoria, ma lo sta diventando anche quella a protezione del credito. Infatti, il cliente che sottoscrive una polizza CPI (Credit Protection Insurance) può approfittare di riduzioni sullo spread, anche di 0,50 punti percentuali.
Inoltre, le famiglie continuano a essere colpite da una profonda crisi, e di conseguenza la domanda scarseggia. Ma rispetto al 2012, in cui Of segnalava la morte di questo prodotto, le nuove proposte del 2013 sono numerose, e rilevanti. La Bussola Bouquet Mutui, redatto ogni mese da Of-Osservatorio finanziario, infatti, dopo non aver segnalato nessun cambiamento per mesi, da gennaio ha sempre informato sulle nuove proposte lanciate. Per arrivare al periodo più ricco di novità, quello iniziato a maggio.
A distanza di 6 mesi, quindi, ecco quali sono state le previsioni del team di Of e quali sono le caratteristiche del nuovo mutuo del 2013.

Nuove offerte
Come previsto da Of, sono le banche a spingere per la ripresa del comparto mutui. È l’innovazione bancaria, il lancio di nuovi prodotti, di innovazioni e promozioni, il vero motore. Il nuovo vigore dell’offerta non si riscontra, però, anche nella domanda, che continua a essere insufficiente. E addirittura maggio, lo stesso mese del lancio di numerose offerte bancarie, è stato il periodo in cui la domanda ha toccato il picco più negativo degli ultimi 10 anni, registrando un -12% rispetto alle rilevazioni dell’anno precedente.
Ma le banche hanno scelto di riprendere a puntare sui mutui perché si tratta dell’unico prodotto bancario che riesce a fidelizzare meglio il cliente. E alcuni istituti hanno persino deciso di puntare su un target più rischioso, i giovani. Se fino a poco tempo fa nemmeno tre fideiussioni permettevano a una giovane coppia di acquistare la sua prima casa, ora ci sono tre istituti UBI Banca (con una massiccia campagna di comunicazione), Banco Desio e della Brianza e anche una BCC, quella di Carugate, che hanno lanciato prodotti dedicati agli under 40 a condizioni agevolate. Queste offerte si affiancano a quelle già note, come il mutuo Superflash di Intesa Sanpaolo.
Dopo aver intrapreso promozioni e campagne di comunicazione incentrare sui mutui, le banche per far si che i finanziamenti riprendano ad essere erogati regolarmente devono anche spingersi oltre. E cercare di recuperare la fiducia dei clienti.

Mutuo a tasso fisso
In questi ultimi mesi, in realtà, il vero protagonista è il mutuo a tasso fisso. Gli spread si sono ridotti maggiormente, e in alcuni prodotti sono arrivati ad avere condizioni molto vicine a quelli a tasso variabile. Il fisso, quindi, rispetto al 2012 sembra essere più conveniente di un tempo e la novità è che sono le banche oggi a promuoverlo.
Bisogna tenere in considerazione, però, che in Italia ci si indebita in generale in modo minore durante i primi anni del periodo di ammortamento, per poi procedere lentamente a un aumento dell’importo delle rate.
Al momento, quindi, il mutuo al top della classifica di Of è a tasso fisso, ma solo per i primi anni. Dal terzo anno in avanti applica uno spread all’IRS di riferimento che può rimanere sostanzialmente basso se si sottoscrive una polizza, altrimenti sale oltre la quota media del 3,00%. Il giovane che con i suoi pochi risparmi sta cercando di acquistare la prima casa è quindi avvantaggiato nei primi due anni.
E questo è proprio quello su cui punta l’ultima novità, lanciata da Cariparma-Gruppo Crédit Agricole il 27 giugno 2013. Il 2,50% è il tasso fisso per i primi due anni. A seguire, lo spread sale al 3,10% (2,50% con la polizza CPI) a cui si deve aggiungere l’IRS di riferimento.

A gennaio, sembrava esserci un futuro anche per i mutui BCE e per quelli con il Cap o tetto massimo. Ma a maggio le previsioni sono state disattese. Complici gli Euribor con tassi appiattiti sullo zero virgola, infatti, il tasso BCE attualmente allo 0,50% non è consigliato. E anche gli spread sono più elevati, in media si raggiunge il 4,11%. Ecco perché sembrerebbe più conveniente richiedere un mutuo a tasso variabile standard, parametrato quindi sull’Euribor.
I mutui con Cap, invece, continuano ad essere presenti nel catalogo di offerte delle banche. Ma i vari mistery shopping effettuati da Of dimostrano che al momento della richiesta di un mutuo in filiale, il tetto è un’opzione sconsigliata, perché con tassi interbancari così bassi, anche nei momenti più critici, difficilmente si supererà il tetto massimo imposto, in media del 7,16%.
Spread in calo La progressiva ripresa dei finanziamenti ipotecari è finalmente iniziata. Dopo un 2012 segnato da spread e tassi elevati, ma sempre stabili, finalmente soprattutto da maggio 2013 qualcosa, seppur lentamente, si sta muovendo.
Secondo i dati analizzati da Of-Osservatorio finanziario in riferimento ai mutui presenti nel DB Prodotti Bancari, in media sottoscrivere un mutuo a tasso variabile costa l’8,62% in meno rispetto al 2012. Mentre per il tasso fisso si è registrato un -5,64%.
Certo, ormai da tempo i tassi interbancari sono a livelli vicini allo zero. Gli Euribor sono pressoché azzerati. Quelli più usati per il calcolo degli interessi di un finanziamento, a 1-3-6 mesi sono rispettivamente allo 0,13%, 0,22% e 0,34%. E tassi interbancari di riferimento per i mutui a tasso fisso, gli IRS, sono mai stati così bassi.
Ma la riduzione dei tassi è merito anche di spread bancari più contenuti. Le numerose offerte che si sono registrate dall’inizio del 2013 hanno portato lo spread applicato sui finanziamenti a tasso fisso a -10% rispetto al valore medio dell’anno precedente. Mentre quello del tasso variabile è più basso del 4,80%.
A gennaio, gli esperti di Of avevano segnalato che “gli spread applicati dalle banche e finanziarie, che sono stati ribassati nei fissi già a partire dai fogli informativi del 1 gennaio di quest’anno, dovrebbero calare di qualche punto, intorno a 0,10 punti base, anche nei variabili”. E le previsioni sono state corrette, anzi i dati reali di giugno 2013 sono ancora più positivi. Lo spread è calato di quasi 0,40 punti base nei fissi e di 0,20 nei variabili.
Ovviamente non si può tornare alle condizioni del 2008, quando lo spread era intorno all’1,00%. Ma sicuramente, rispetto al periodo di stallo che sembra essere appena finito, i nuovi mutuatari possono riuscire a spuntare spread sotto la soglia del 3,00%. Analizzando il campione dei mutui presenti nel DB Prodotti Bancari di Of-Osservatorio finanziario, i mutui a tasso fisso prevedono uno spread medio del 4,00%. E quelli a tasso variabile del 3,50%. Bisogna però prestare attenzione, perché secondo le previsioni i tassi interbancari riprenderanno a salire. E se le banche non diminuiranno maggiormente gli spread i mutui saranno più cari di quelli disponibili al momento.
Spread a condizioni inferiori del 2012 e promozioni dovrebbero spingere le famiglie italiane, ancora restie a chiedere crediti alle banche, ad acquistare casa. Anche perché il prezzo resta basso e i venditori, secondo alcune indagini, pur di vendere sono disposti a chiedere anche il 30% in meno della richiesta iniziale. Il comparto mutui sta migliorando. Ma per una netta ripresa serve ancora tempo.

Fonte: Eleonora Riva per Le News di OF

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